Уважаемые соседи, есть вопросы, как правильно оформить Вашу сделку, а затем получить свидетельство о собственности?

Вот несколько основных сделок, для них я приму латинские сокращения, чтобы использовать в тексте:
A. Покупка квартиры на стадии строительства с привлечением заёмных средств банка (Ипотека);
B. Покупка квартиры на стадии строительства за собственные деньги;
C. Покупка построенной квартиры - вторичное жильё, с привлечением заёмных средств банка (ипотека);
D. Покупка построенной квартиры - вторичное жильё, за собственные деньги;

Опишу весь процесс подробно для самой муторной сделки, на примере покупки квартиры на стадии строительства с привлечением заёмных средств банка (ипотека), сделка A. Ипотека всегда подразумевает залог прав требования на объект долевого строительства или приобретаемой недвижимости в пользу Банка.

1. Заключение договора участия в долевом строительстве с застройщиком (далее ДДУ) в трёх экземплярах, происходит в офисе застройщика, Вас туда пригласят, когда Вы будете иметь необходимые средства на своём счёте, чтобы внести первоначальный взнос, а так же иметь положительное решение Банка о выдаче кредита. Это важно поскольку, как правило, по договору вы обязаны оплатить всю квартиру в течение 3-5 дней с момента подписания ДДУ. Без внесения первоначального взноса Банк не выдаст Вам кредит. На этом этапе нужно уведомить Банк, о том когда Вы собираетесь заключить договор и предварительно договориться о дате сделки, которая не превышает срок, указанные в ДДУ. В договоре обязательно должна быть ссылка на то, что он подписан согласно ФЗ 214, и стороны в первую очередь руководствуются положениями закона, если этого нет то это не ДДУ, а так называемый предварительный договор и подписывать его настоятельно не рекомендую. Только для сделок A, C.
2. Заключение кредитного договора, когда ДДУ заключен и Вы сразу перевели на счёт Застройщика первоначальный внос, берём оригинал платёжного поручения о переводе первоначального взноса и бодро идём в Банк на заключение кредитного договора в трёх экземплярах. Когда Вы и Банк поставили подписи, Вам открывают ссудный счёт, на который Банк переводит кредитные средства, а Вы тут же подписываете платёжное поручение на их перевод в пользу Застройщика. Поздравляю деньги ушли, "приговор подписан" и Вы стали должником на долгие годы. Обязательно хранить оригиналы платёжных поручений. Если у Вас есть супруг (а) то понадобится его в присутствие+свидетельство о регистрации брака. Если Вы холостой, то нотариально заверенную справку об отсутствии брака + не простая, а нотариально заверенная её копия. Только для сделок A, C.
2.1. Условием заключения кредитного договора с Банком почти всегда является личное страхование (жизни и потеря трудоспособности), а так же страхование недвижимости от рисков ущерба и полной гибели (имущественное страхование) последнее, как правило, заключается после окончания строительства и получения свидетельства о собственности. Как Вы понимаете, выбрать страховую компанию нужно до заключения кредитного договора, обязательно согласовать проект договора страхования с Банком и заключить его со страховой компанией. Частой практикой является ситуация, когда у Банка есть собственная страховая компания. Если Вас устраивают её условия, заключение договор личного страхования и кредитного договора происходит в один день, это удобней, но повторяю сравните тарифы других страховых с предложением компании Банка. Сделка у Вас будет один раз, а платить придётся многие годы. Напоминаю, навязывать подписание договора именно с собственной страховой компанией Вам никто не имеет право, антимонопольное законодательство предполагает совершенную конкуренцию. Только для сделок A, C.
3. Регистрация ДДУ в регистрационной палате, обзову её так, а то название длинное. Для этого записываемся через интернет или по телефону на приём, можно в принципе и так прийти, но рискуете вообще не попасть на приём. Для регистрации договора Вам понадобятся: 1) оригинал+копия ДДУ; 2) Оригинал+копия кредитного договора; 3) Квитанция об оплате гос. пошлины 100 руб.; 4) Оригинал+копия платёжных поручений по внесению первоначального взноса и платёжное поручение о переводе кредитных средств; 5) Для женатых оригинал+копия свидетельства о регистрации брака, для холостых нотариально заверенная справка об отсутствии брака, нужно заранее подготовить. Берём это всё и подаём документы на регистрацию ДДУ. Получаем расписку от сотрудника. Через пару недель приходим и забираем зарегистрированный ДДУ. Как Вы видите процедура не сложная.
В деловой практике сложилась ситуация, когда Застройщики, понимают, что могут дополнительно заработать на услугах по регистрации ДДУ, именно так и происходит, для этого Вам будет в принудительном порядке предложено подписать так называемый "Агентский договор" на оказание услуг по регистрации ДДУ, существует множество его названий. Застройщик понимает, что Вы уже прошли круги ада, получая Ипотеку + читай все предыдущие пункты, либо подписывай, либо продавать квартиру мы тебе не будем. Тут Вы вспомните всё это и соглашаетесь, его подписание происходит вместе с ДДУ. Второй вариант звоним в антимонопольные органы, либо пишем заявление на нарушение антимонопольного законодательства. Чтобы доказать это приходите на все подписания договоров вдвоём, чтобы был свидетель. Иначе с Вами будут делать всё, что захотят!
Допустим, что Вы уже подписали и оплатили Агентский договор, с этого момента Застройщик приступает к регистрации Вашего договора в рег. палате. Для регистрации ДДУ сотрудникам Застройщика так же понадобится от Вас доверенность на совершение регистрационных действий. Это тоже тонкий момент, поскольку в случае возникновения у Вас претензий к Застройщику на последующих этапах сделки, застройщик может недобросовестно воспользоваться ею, и применить к Вам элементы шантажа, поскольку по ней он может переоформить Ваш договор. Поэтому оптимальный срок доверенности максимум 60 дней, либо соблюсти процедуру отзыва доверенности досрочно, сразу после регистрации ДДУ. Только для сделок A, C.
4. Далее ждём окончания строительства, а затем приступаем к получению ключей и принятию квартиры;
5. Подготовка документов БТИ. Их делает местное БТИ, но сейчас несколько изменились участники + появились частные кадастровые инженеры. Думаю всё остальное так же. Сразу хочу сказать, что без акта приёма-передачи квартиры Вы для БТИ ещё не считаетесь собственником, поэтому они отказывают в получении технического и кадастрового паспорта без него. Насколько это правомерно затрудняюсь ответить. Вам нужен кадастровый паспорт для регистрации в собственность по сделкам B,D, по сделкам A,C так же понадобится технический паспорт (требования оценщиков и Банка). Узнаём время работы и идём к инспектору БТИ, там Вам предложат заключить договор с какой-то конторой, которая поспособствует получению этих документов БТИ, можете поинтересоваться, что это за контора, где она находится и почему в БТИ Вам предлагают заключать такие договора? В нормативных документах я видел утверждённые правительством РФ тарифы для физ. лиц на получение паспортов, там написано, что их устанавливает регион, но не более 500 руб. Тема БТИ очень мутная, в их услугах требуется разбираться отдельно, не уверен, что это нужно, расслабьтесь и получайте удовольствие. Из деловой практики, Застройщик предлагает свои услуги, потому как они для себя вначале делают кадастровый паспорт, а потом он им не нужен и хотят компенсировать затраты за счёт нас. В принципе стоит узнать их цену, а потом сравнить с услугами БТИ и принять решение к кому обратиться. По сделкам A,C, как я говорил понадобится ещё технический паспорт, так вот Застройщик предлагает только кадастровый, последний вариант подходит только для сделки B. Исходя из собственного опыта два документа в БТИ стоят дороже, а стоимость одного кадастрового паспорта у Застройщика приближается к стоимости двух паспортов в БТИ. В БТИ попросите оба паспорта в двух экземплярах.
6. Когда документы БТИ на руках, начинаем поиск оценщика, только для сделок A,C. На практике бывает, что Банк аккредитует несколько оценщиков и принимает документы только от одного из них. Если у Вас ипотека с государственным софинансированием, то на сайте АИЖК находим список аккредитованных оценщиков и выбираем. Запомните нахождение в списке недостаточно для того, чтобы Вы получили отчёт оценщика, который устроит всех. Поэтому при выборе оценщика обязательно обзваниваем их и интересуемся о стоимости услуг, а так же, важно, срок действия лицензии на оценочную деятельность, а так же действующий договор страхования их профессиональной ответственности и срок его действия. Если ипотека с государственным софинансированием то, наличие аккредитации в АИЖК. Если всё в порядке договариваемся с оценщиком о показе квартиры, заключаем договор на услуги оценщика, оплачиваем и предоставляем необходимые копии документов, оригиналы демонстрируем только на обозрение. Когда отчёт оценщика готов, встречаемся с ним и забираем. Вам понадобятся два экземпляра сообщите об этом оценщику, один заберёт банк, второй для рег. палаты.
7. Строго после 5 и 6 пунктов идёт этап заключение договора залога с Банком и выдача закладной, только по сделкам A,C. Звоним в Банк и говорим, что документы для закладной готовы:
- Технический и кадастровый паспорт, оригиналы;
- Отчёт оценщика, оригинал;
Договариваетесь с сотрудником Банка и приезжаете на заключение договора залога (закладной) в трёх экземплярах.
8. Оформление в собственность. Записываемся в рег. палату для подачи документов. Приезжаете с ограмедным пакетом документов, я перечислю только оригиналы, какие копии делать уже не помню:
- Заявление на регистрацию; Сделки A,B,C,D
- Квитанция об оплате гос.пошлины 1000 руб; Сделки A,B,C,D
- ДДУ (или договор купли-продажи) +акт приёма-передачи квартиры. По сделкам A,C с Застройщиком так же должен быть подписан акт об исполнении обязательств, он понадобиться обязательно;
- Кредитный договор+платёжки; Сделки A,C
- Кадастровый паспорт, технический помоему не нужен; Сделки A,B,C,D
- Отчёт оценщика; Сделки A,C
- Договор залога (закладная); Сделки A,C
- Женатым свидетельство о регистрации брака, возможно понадобиться присутствие супруга(и), для холостых нотариально заверенную справку об отсутствии брака, она у Вас останется после подписания кредитного договора с Банком пункт 2. Сделки A,B,C,D
Вроде самое основное перечислил. Подаём это всё, получаем расписку, а через пару недель приходим и забираем свидетельство о собственности. И вот Вы счастливый обладатель квартиры поздравляю!
Но по сделкам A,C может понадобиться ещё один этап:
9. Сделка A, заключение договора имущественного страхования + предоставление свидетельства о собственности в Банк, если условиями установлено снижение процентной ставки по кредитному договору. Идём в страховую заключаем договор, приносим его в Банк и Вам снижают процентную ставку!
Сделка C, заключение договора имущественного страхования, чем грозит незаключение не знаю, возможно штрафы какие-нибудь Банк начислит. Идём в страховую заключаем договор, приносим его в Банк.

Просьба всем кто не по наслышке знаком с данным процессом внести соответствующие дополнения и корректировки.

Отдельная просьба к тем, кто знает все и вся - писать про то как оно должно быть, а не как будет. С тем как будет разберемся по факту! sleep.gif dry.gif dry.gif

Фууу, я перегрелся!!!